2024-2025年，预计保障房/“平急两用”工程年均投资分别为3822/5022亿元，城中村改造年均投资有望达到1.27万亿-1.52万亿元。全国城乡建设工作会议中也明确表示将积极稳步推进“三大工程”落地见效，抓好项目储备，加强项目谋划和储备，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。

　　2023年12月召开的中央经济工作会议强调“加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等三大工程”，加快构建房地产发展新模式。三大工程在多个重要会议中被屡屡提及。2023年4月召开的政治局会议首次提出平急两用公共基础设施建设；7月召开的政治局会议指出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设；10月召开的中央金融工作会议提出加快保障性住房等三大工程建设。国务院常务会议先后审议通过了保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设和城中村改造的指导意见。

　　根据住房城乡建设部相关司局负责人表述，原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体。而现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。按照要求，城市人民政府要从解决困难工薪人群住房问题入手，根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。

　　总结：1. 房子的用途：解决困难家庭居住的问题。2. 使用方式：低价租赁、低价销售等。

　　城中村针对的是城市建成区内土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为或部分转为城镇户籍，仍然实行乡村行政建制，实行村两委管理的区域，土地多为集体用地。本轮城中村改造的增量资金来源尚未明确，更可能采用房票安置或实物安置的模式。在改造范围方面，明确将改造范围限定在超大特大城市，城市数量在20个左右。城中村改造有利于城市和行业高质量发展，能够解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及具备空间服务经验的企业。

　　总结：1. 建设形式：改造，而非拆迁重建。2. 目的：改善破旧小区，提升居住品质等。

　　“平急两用”，全称“平急两用公共基础设施建设”，是指在公共基础设施建设中，将平时使用和应急使用有机结合，打造一个既具备日常运营功能，又具备应急响应能力的基础设施系统。具体来看，“平急两用”设施的“平”，主要涉及传统公共基础设施和新兴基础设施。传统基础设施包括公园、体育场馆、宾馆酒店、医疗设施等；新兴基础设施包括物流产业园、交通枢纽、乡村振兴设施等。此类设施的既有功能发挥，则是“平”的体现。而“急”主要是指此类设施要满足疫情、地震、洪灾、火灾等紧急情况发生后的应急隔离、临时安置、物资保障等需求。总结来看，“平急两用”公共基础设施，兼顾的场景更加丰富、实现的社会功能更加多样。

　　投资、消费和出口是经济增长的三驾马车。当下的时点上，城投、地产两大传统巨头拉动投资的动能已然不足。

　　出口依赖于外围经济环境，加上国际关系不确定性，难以承担系统性的经济增长支撑角色；消费方面，居民收入不确定性增强，居民消费能力和意愿均不足，而收入分配的改革不可能一蹴而就，无法用长期答案解决当下的问题。

　　因此，财政发力投资，是经济发展唯一确定性的指向。本轮化债后，地方财政纪律加强，中央政府加杠杆已属市场的基本一致预期。三大工程则是这种背景下，财政政策的抓手。三大工程结合了民生改善和城市基础设施功能性升级，符合当下发展阶段。

　　一方面，可以加快解决民生短板，完善保障和市场体系，推进房地产发展模式转型，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市；另一方面，可以扩大有效投资，为稳定经济增长作出重要贡献。

　　• 规划建设保障性住房是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革

　　规划建设保障性住房是党中央站在促进实现共同富裕和中国式现代化战略全局高度作出的重大工作部署，有利于缓解大城市住房矛盾、有力有序有效推进房地产转型和高质量发展、更好拉动投资消费、促进宏观经济持续向好。新一轮保障性住房建设标志着我国将构建政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求、租购并举的住房制度。

　　城中村居住环境脏乱差，安全隐患多，配套设施落后，存在公共卫生、房屋安全隐患多等突出问题，亟需改造。城中村改造，将拉动诸多行业如建材、装修、物流、基建、家电等发展，引导和释放内需，为工程建设和房地产市场注入新动能。

　　• “平急两用”公共基础设施建设是统筹发展和安全、提高城市韧性的重大举措

　　面对世界百年未有之大变局和预防自然灾害冲击，从底线思维出发，需要投星空体育app下载资“平急两用”基础设施。2023年二季度以来，针对经济运行出现的新变化，国家发展改革委等部门谋划实施了一批储备政策，为经济持续恢复提供有力支撑，超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设是其中重要一环。由于基础设施领域普遍出现投资过度，“平急两用”基础设施为替代传统的“铁公机”提供了新思路。这类设施平时具备旅游、康养等功能，遇重大公共突发事件时可立即转换为应急场所，从而打造一个既具备日常运营功能、又具备应急响应能力的基础设施系统。

　　国家计划提供超万亿的资金支持“三大工程”，资金主要来源包括不限于PSL、商业银行贷款、专项债以及公共财政支出等。“三大工程”总基调：多渠道、创新工程、鼓励民间资本。根据以往棚改经验，抵押补充贷款（PSL）或是资金主力，财政补贴、专项债以及REITs、ABS等市场化工具或是筹措资金的补充渠道。

　　央行行长在金融街论坛表示，将对地产“三大工程”提供中长期低成本资金支持，“必要时还将对债务负担相对较重地区提供应急流动性贷款支持”，PSL是上一轮棚改的主要资金来源，2014年央行创设PSL，PSL采取“先贷后借”模式，政策行向PSL所支持的特定领域投放专项贷款后，向央行提供高等级债券和优质信贷资产等合格抵押品，央行按贷款本金的100%予以资金支持。

　　根据中国人民银行近日发布2024年1月抵押补充贷款开展情况，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）1500亿元。期末抵押补充贷款余额为34022亿元。这是继2023年12月重启PSL投放3500亿元后，人民银行再次投放PSL1500亿元。这意味着PSL时隔一年重启，市场普遍认为，此次PSL重启主要投向保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，后续规模预计还会增加。

　　2023年7月，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过，其中就提及，要设立城中村改造专项借款。随后，全国多个城市开始响应，广州、青岛、武汉、成都等地相继官宣获得首批城中村改造专项借款。

　　1月30日，广州住建局官方发文称，全国首批城中村改造专项借款落地广州。广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元。同日，青岛住建局称，青岛市10个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信154.33亿元，其中有4个项目获得专项借款3.58亿元，资金将专项用于项目前期准备、征收补偿、安置房及其配套设施建设等工作。

　　截至目前，从目前各地已公布的城中村改造专项借款的额度来看，包括济南、青岛、合肥、石家庄、沈阳、杭州、厦门在内的17个城市，城中村改造专项借款授信总金额超4000亿元。

　　2024年专项债投向整体保持10大星空体育app下载领域不变，但一些细项发生变化。其中，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向。此前，保障性安居工程投向有城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、公共租赁住房、棚户区改造四个细项，新增后该领域将有六个细项。因为城中村改造、保障性住房是重点支持领域，专项债额度将向两个领域倾斜。

　　2023年末一些地方已先行储备2024年专项债项目，其中城中村改造项目是储备重点。2024年城中村改造专项债规模将受多重因素影响，包括专项债总额度、城中村改造项目储备情况及项目质量等。

　　与此同时，根据数据统计，在近年来，多个省份已发行成功城中村改造项目专项债约871个，项目争取/下达资金约2097.413亿元。如果2024年专项债额度在3.8万亿左右且10%的专项债资金投向上述两个领域，那么2024年专项债投入城中村改造、保障性住房的规模可能会达到4000亿左右。

　　2024年3月5日，国务院总理李强在《政府工作报告》中指出，积极的财政政策要适度加力、提质增效。综合考虑发展需要和财政可持续，用好财政政策空间，优化政策工具组合；拟安排地方政府专项债券3.9万亿元，比上年增加1000亿元；为系统解决强国建设、民族复兴进程中一些重大项目建设的资金问题，从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，今年先发行1万亿元。

　　从目前信号看，2024 年积极财政的主线较为明确，即中央加杠杆、地方化风险、整体稳增长。同时星空xk体育官网，通过广义财政配合城中村改造、保障性住房政策以进一步托底总需求。

　　相较于大体量的城中村改造投入，财政补贴体量较小，起撬动杠杆作用。中央和地方一般公共预算支出中，投入到城市更新相关的资金科目主要有“棚户区改造支出”、“公共租赁住房支出”， 另有政府性基金收入中“征地和拆迁补偿支出”。而广义财政支持保障房建设则是一个既定方向，在保障房建设升温背景下，2024 年城中村和保障房的财政补贴支持或有所提高。

　　市场化资金主要通过房企参与开发整理和城市更新基金引入。市场化资金可通过 PPP、特许经营、投资 +EPC 等多种政企合作模式参与，也可以通过棚改服务协议、特许经营协议等向金融机构贷款。

　　目前城中村改造 / 城市更新引入市场化资金占比较高的项目为开发商主导，由开发商按规划要求负责项目的拆迁、安置、建设、经营管理；核心是开发商顺利获取土地，并在更新改造过程中实现容积率的突破来平衡投入和盈利。

　　城市更新基金一般是政府引导性基金，资金来源主要是国企，同时吸纳银行、非银金融机构及民间资本等社会资金。预计在未来“做地”模式占比提升的背景下，更多的市场化资金将通过城市更新基金的方式参与城中村改造。

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